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智能立体停车市场路在何方?

2018年10月13日 热度:862 ℃

然而,现实情况是面对超过千亿(城市级)的停车产业商机,除了老牌停车企业略显活跃外,鲜有“黑马”冲入这个蓝海市场,整个市场依然波澜不惊。

千亿城市级商机乍现,资本为何视而不见?

2018年6月22日,作为敢为天下先的城市代表——深圳,由发改委、交通运输委、住建局以及交警部门联合发布了《深圳市停车设施建设专项规划(2018-2010)年》(一下简称《专项规划》),提纲挈领的提出了建设与发展停车产业的实施模式。

不得不说《专项规划》是一份调研做的非常用心的指导性文件,不仅以详实的调查数据分析了城市发展停车产业的迫切性,更提出了城市停车产业发展的三种模式(市政府与社会资本PPP合作模式、市政府投资、区政府投资),最后还抛出了2020年前优先实施307个工程、建设10万个泊位、投资规模超206个亿的“超大订单”。

然而,除了行业巨头和业内老牌企业快速反应,迅速成立或加入产业联盟抢占制高点外,有关部门希望社会资本圈子踊跃参与的局面,却没有出现……

为何一向嗅觉灵敏、面对机遇从不缺席的社会资本圈子,这次竟然在千亿大市场大门口止步不前?

其实,稍微一琢磨,这也没什么难解释的,停车产业一直都是政府主导投资为引擎的发展模式,虽然具备商业化的特征却无法实现全商业化主导运行。这一特殊性决定了具有一定回报保障性的城市级投资轮不到社会类资本,而社会类资本要进入停车产业,就只能见缝插针的选择回报保障略显不足的城市边角地带或老旧小区旧改类型停车场。

下面,我们来简单测算一下,社会资本投资停车场的收益账。

以深圳某个700平方左右的一类停车场为例,投资约500万元,共计120个车位,每天每车最高60元的收费标准,粗算一下:首先,每月停车收费金额减掉每月人工费用、维保费用、水电费用等必要开支(预估支出部分为当月收入的20%)。然后,当车位周转使用率为80%时,回报率约为30%左右,投资成本回收周期为33-36个月;而车位使用率为60%时,回报率降为20%左右,回本周期延长为48个月左右。

而且此计算方式比较粗略,未完全计入土地占用成本、停车库建设周期、应缴税费以及其他必要开支等必须项支出。此外,还未计算机械设备折旧率和维修停用期间的时间损耗。

社会资本本就是因逐利而生,低于20%投资回报率的项目,根本不会引起它们的关注,更何况甚至可能一段时期内(3-5年)为负利润的中远期收益市场。

算到这里,假如您是投资方,看到这样的回报周期,您有多大信心?

那么,如果那通过政府补贴、减免税收等手段,尽量由政府鼓励为主,相应缩短回报周期,资本有没有可能大规模介入,给来停车产业打开崭新局面?

笔者认为不会。

这些只是短期的鼓励行为(深圳具体补贴金额还未公布)。相反的,这么想,这么做,会对政府、投资方、使用方带来更长远的伤害,并不是促进一个产业长期稳定持续发展的“良药”。

解决之道:让停车场成为“自给而富足”的停车生态圈

我们知道建设立体停车的几个必备条件:土地(核心前提)、资金(必要条件)、设备(硬件+软件)、运营(盈利条件)、维保(持续支出)。

如果按照传统思维,按照产业链条的思维思考、运作停车产业,资金方首先会优质地块洽谈,满足土地方要求后开始建设,投资方(承建方)定制更好的设备,使用更好的技术,建成后再组建事务性(非营销)运营团队,进行管理和维护,实现土地方及投资方的利益回报。

这样,貌似符合逻辑,顺理成章,但事实证明,这样的思维模式,不适合“天生带有特殊性”的停车产业。

此模式下的所有的环节是纵向关系,环环相扣却又各自为政,相互联系却又相互限制——土地方只有在政策限制下,才能忍住向房地产靠拢(攫利)的心(一旦成为停车设施用地,起码10年以上土地使用方式将受到限制);资金方为保证回报率,只会选择停车需求最大、回报最有保障的优质黄金区域;设备提供商为保证货款,也只会选择最有信誉和实力的购买方。而原本应该异常重要的“运营团队”就变成了一个“停车业物管”而不是一个“盈利中枢系统”——只会为每天稳定或偶有增长的日现金流负责。

这就难怪会出现停车业的马太效应了——肥田众人抢,瘦田无人理。城市级的停车场建设不缺投资方,而同样有停车需求的“小区边角停车场”则无人关注,停车设备企业、社会资本方或者运营团队纵然看到这个大市场下的小商机,奈何受限于盈利低下的限制,不愿涉足。

这或许就是导致停车产业发展多年来止步于此,始终无法驶上快车道的原因之一吧。

但是如果换个角度看停车产业:这是一个生态系统,而不是一个产业链条。

问题似乎就找到了解决的方向。

按照前文的测算结果:纯按照停车收入来看,这是一个理论上恒定的收益,甚至可以直接算出未来20年的回报。但是,如果加入一个变数:停车系统延伸服务收入板块——建设一个停车场的收益比,在投入运营后就变的有趣了。

在可预期的收入之上,运营盈利能力成为重要的一环,如,建造之初就为停车设施预埋盈利组件:洗车美容等汽车服务、大数据预约服务、共享汽车(自行车)固定车位、共享充电端口、精准化广告收入等,将停车位收入列为整体收入的一个板块而不是全部。试想,如果每发展一个业务板块带来10%左右的增补收入,很有可能会出现停车场收入倒挂的局面:附属配套合作板块收入超过停车自身的收入。那投资方应该很有意愿再算一算投资回报的账了。

或许,只有去链条化思维,以生态圈思维为导向,才可以改变停车市场的肥瘦田之分,每一块“田”都是一个独立生态圈,凭借专业的运营能力,一旦运行起来,完全可以实现自给自足,并有自我升级换代的能力!不仅实现自给自足,还能实现自给富足的情况,那现在遇到的问题就不是问题。

打造系统生态圈,谁将是这生态圈的核心?

没有土地,所有问题都无从谈起。

土地问题,这个是最重要且敏感的问题。土地当然都归国有,但是实际拥有者往往占据土地的优先使用权,如果得不到土地实际使用者的支持,建设立体停车设备只能是纸上谈兵,因此,解决停车产业的发展瓶颈,首先要解决土地问题,而解决停车用地的供给,关键在于解决土地相关各方在中远期的利益纠葛。

因此,政府相关部门是生态圈中绝对重要的因素,土地供给(非划拨用地),需要给予足够的指引和实际支持。以深圳为例,《专项规划》的及时发布,为停车市场的持续快速发展指明了方向,尤其是《专项规划》中,详细列出了上千个小区停车位建设的具体位置,其雄心壮志可窥一斑,我们有理由相信在《专项规划》指引下,深圳市政府打破这一固有束缚。

虽然政府相关部门在深圳发展停车产业的顶层设计中有不可或缺的左右,但是客观的说,还不是停车生态圈的核心。

会不会是设备提供商?非也。前文的测算结果,看似是一笔投入产出的经济账,其实,折射的是系统问题:资本的需求得不到满足,那么土地供应、设备提供、数据升级等等将加大的受到限制,无法发挥系统的作用,最终只能各自为政,在各自的领域一枝独秀,却难以整合在停车产业这个千亿大市场中。

面对超低的投资回报现状,不仅是投资方,对于土地提供方、运营团队来说,都不具备改变这个现状的实际能力,而唯一能改变这个现状的,恰恰是一直被忽略和边缘化的“专业停车运营管理团队”——管理整合能力更为突出的运营团队,这个团队将改变停车场收入的单一来源,通过专业的运营能力和强大的跨界整合能力,不断升级停车场商业价值,将之变为一个带有自盈利能力的商业体,同时,不断开发更为便捷、更有延展性的停车体验技术(硬件),让更多的使用者享受到立体停车带来的快捷和方便体验,为停车产业奠定扎实的舆论基础,从而带动停车产业真正的的井喷式大发展!

最后,说明一点,所有已进入和想进入停车产业的行业和个人,要认清行业发展脉络,建设立体停车场最难的不是钱,也不是设备,而是寸土寸金的地块!因此,停车产业的爆发点绝对不是不以大而全动辄投资成千过亿的大型停车场为主,而是利用新、老、旧小区边边角角、因地制宜的惠民型“边角停车场”。

边角停车场积少成多,惠及万家,方是停车产业获得长足发展重要力量!

最后的最后,也许有人会说,这个是个案思维,不具备代表性。那就权当抛砖引玉之谬论,欢迎有兴趣的朋友一同来探讨您眼中的停车大市场。

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