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投拓案例分享02|vip群土地拓展精华问答合辑

2018年09月08日 热度:497 ℃

关于大家常要求的精彩案例和问答整理这个问题,以后会尽量抽出时间定期梳理出来给大家分享。VIP群每天关于土地拓展中遇到的各种问题几乎都有。

感谢大家积极问答,把自己所学内化,转化成自己的语言再进行积极输出和分享,提升自己又帮助了伙伴,实乃美事一桩。问答仅为参考,也欢迎大家积极解答补充。谢谢

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 Q1:奥维地图在电脑端收集的地块,怎么在手机同步看到?

答:用户与云端同步  上传本地收藏   然后手机端云端同步 下载云端收藏。

 Q2:股权转让土增税到底是怎么计算的,到底是成交值减去取得值还是和以后产品的卖价有关?

答:转让和以后产品售价等,好多因素都有关系。土增有四档税率还有扣除项   另还有核定这一个方式,挂一下土增的四档税率和速算扣除项。

 Q3:几个名词希望得到权威解释:控规和详规,红线图和蓝线图,绿化控制线与土地有效面积,挂牌方案、强排方案、概念方案

答:控规全称是控制性详细规划,是介于总规和修规之间的规划,用于衔接二者,主要规定用地的性质、容积率、密度、退距等强制性要求和建筑风貌、色彩、城市设计要求。

规划部门的设计条件书基本就是按照控规出具的.控规定大的内容,修详规会定的很详细,包括用地坐标点,限高,建筑密度,绿化率,公建配套要求等。

红线是用地范围线,蓝线是河道保护线,蓝线范围内不可建设.绿化控制线和河道蓝线差不多意思,只是控制绿化用地的。

 Q4:关于车库/车位:

越来越多的车库/车位权属纠纷,从设计上有没有规避办法;地面立体车库计容吗?地下室车位报建出售,计容吗?

答:车位,地下建筑一般是不计容的,个别城市如广州地下商业就会计容,地上建筑都要计容,一般小区做强排不会留有余地给停车的

 Q5:建筑退让的计算方法(最好是简便方法)

答:退让要查各个城市的城市规划管理规定,写的很清楚要如何退界

 Q6:林权地转开发用地研究?

报批不管你现状是啥,他只按林地规划来,是规划林地就要做可研,报省林业厅取得林地审核同意书才能做农转用,不管是否规划都需要去林业局办理砍伐证,具体可以去林业局咨询林地规划,前提没实行多规合一。

 Q7:关于设计在获取地块之后,做方案之前,需要了解哪些东西林权地转开发用地研究?

方案前期阶段要确定公司对应项目的要求,包括项目定位、项目实施计划等。反向思考,设计在初步方案阶段需要了解的 ,大致是如下这些:

原始资料:用地红线图、地形图;《规划设计条件通知书》及建设主管部门的其它管控文件;“设计任务书”(或“设计要求”);现场资料;适用的法律法规、技术标准、设计规范和设计深度规定(当地)

地已取得的话,去规划局更多的是了解按规划设计条件初排的总平方案符不符合当地的设计规范要求,比如省标和市标都有的情况,按哪个标准审核;

还有类似外立面颜色,夜间照明效果,底商是通排还是中间要隔离,地上车位比例,物业用房、社区用房配备等等,都是纸面解决不了的问题,只能沟通交流

 Q8:一般合作项目中,2%营销费用包干包含哪些内容?是否包含样板房和售楼处的建设费用?

接触的地产公司,一般会把样板及售楼部的建造费,计入开发建设成本中,不算入营销管理费中。

 Q9:品牌输出的时候会垫资吗?土增税如果转到项目公司,那不是要交两次了?合作建房就只交一次啊 。就是税务怎么认合作建房的问题?只转让项目公司的部分股权具有可行性吗?就是项目公司有两块地,只股权转让一块地。

1、若母公司将土地划转到全资子公司 按理说应该免征土增税和契税的;

2、母公司将子公司的部分股权转让,子公司的土地及房屋权属不发生转移,那母公司就只要交印花税和企业所得税了。

公司有两块地,要转一块地的话,就得把这块地单独剥离出来。土增税的触发机制:产权转移、有溢价。剥离出来,成立新项目公司,再转让。

母公司将土地划转至全资子公司,如果已经办理土地证了,这个时候肯定是要缴纳契税的,土地在没有增值的情况下,应该是不需要缴纳土增税。拥有土地的公司在办理土地证的情况下,按照原值计价。在其他公司收购股权时,提供票据不变,按照实际的土地市场价格来卖股权。收购方用收益平衡股权溢价。 

 Q10:已经办理土地证,2013年的土地。有增值,有财务成本。这种情况下转到全资子公司能免土增税吗?

如果是房地产开发企业,肯定会有的。设置交易结构,让土地的原权属方搞定收购之前的事情。就是划转土地的事情,缴纳税费。

让这个母公司,按照原购买土地的价格来划转至全资子公司,属于作价入股了,这样就没有增值。然后再收购股权的时候,按照市场价来收购。

这样的操作方式是在收购阶段不交土增税,实际上早晚得交。只是谁转嫁给谁的问题。这个可以作为谈判的一个方面。在股权溢价,还有利润分配时采用同股不同权的分配方式来达到双方的平衡。 

陆续更新,不会让您久等。

互动案例,等你出招

若江苏某省一200亩地块最终通过土地过户的形式拿下,评估价为11000万元,实际买价10000万元,对方原买价(有发票)6000万,契税税率4%答案是若各付各税,则我方税印花税:5万元若买方包办,则我方税:印花税5万、土地增值税1700万、所得税1875万元。

有两点疑问:

1.各付各税情况下,我方不需要缴纳契税10000*4%=400万元吗?

2.土地过户包税情况下,所得税不是为:(10000-6000)*25%(企业所得税率)=1000万元吗?

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