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停车场回本慢为何还吸引那么多人投资?

2018年09月20日 热度:643 ℃

过去几年,停车难已经成为国内多数沿海城市共同的烦恼,对于机动车数量和泊车位合理比例,国际上有个标准,大致为1∶1.2,而以杭州为例,主城区去年的比例仅为1∶0.53,相当于两辆车分享一个车位。车位如此紧缺使很多投资者看到商机,不少社会资本正在介入公共停车场的生意。当然,其中很大的原因在于,有了政府政策的扶持,增加停车场的回报率,缩短回报周期的可行性正在不断增加。


  现在新造的一批商业综合体,很注意停车位的数量。近五年修建的购物中心车位配比已达到1.37个/100平方米。然而,对于一个汽车保有量上百万的城市来说,商业综合体提供的车位只能算是杯水车薪。这些年来,为缓解停车难的问题,政府出台了很多政策,鼓励社会资本参与到停车场的建设中。

  一、停车场回报好于商业地产?

  在停车位使用率较高的地段,商业综合体车库相较而言回报周期要短一点,不计土地成本的话三四年回本,想着靠投资停车场“一夜暴富”基本不现实,但作为一个长期投资品,停车场并不差,甚至要比商业地产8-10年的回报周期更短。事实上,在中国香港和美国很多商业或写字楼REITs(房地产投资信托)都有“停车场资产组合”,作为提供稳定回报的优质资产。去年,杭州的一家资产管理公司也发行了一款近似的产品,将一批优质的物业资产打包,车位是其中最主要的部分。“产品的收益率主要来自于租金回报,如果顺利,预期年化收益率能够达到8%-9%。”该项目有关人员说。

  二、以后停车场收入会更丰富

  社会资本热衷于投资停车场,除了停车费这个因素,还看中了停车场的“隐性”价值。以后停车费不再是停车场的唯一收入。比如允许社会力量投资新建地上公共停车楼或地下公共停车泊位达到200个(含)以上的,可配建一定比例商业面积。这意味着,只要够规模,可加入车辆清洗、维修、美容等商业设施。

  目前很多商业综合体为了提供更好的服务,在车库里提供一系列服务,像有的商场考虑到带宠物的顾客会很多,就专门开设宠物店,让顾客放心逛街。这些店铺的租金补充了车库的收入。再如财政补助和税收优惠,停车费自主定价,可设置广告位等政策,既降低了投资成本,又增加了收入来源。


  三、国内很多停车场都没建好

  国内10个商业综合体的停车场里,有8个多多少少有些问题。比如上海新世界的“发夹弯”,开起来像走山路,很多新手都不敢开。一些车库的某面墙壁总是被刮花,通常是因为回转半径太短,或者车道太窄。还有一些商业地产没有考虑日后要引入的业态,经常会忘了卸货区,一旦后期有超市进驻,在采购生鲜时要用到大型的冷链车,会造成很大不便。以宜家为例,现在宜家多数门店都采用同层停车,消费者想买什么就到哪层去,到时候搬运也很方便。还有一些商场为了尽量让顾客多逛一下,会将停车库放到最高层,最典型的是上海K11。不过这对车库的设计提出很高要求,如果设计不当又会变成危险的“发夹弯”。

  关于停车场怎么设计这事,还有专门的交通顾问,目前活跃在中国内地商业市场的交通顾问公司还很少。华劢停车,提供智能停车整体一站式服务,从停车场投资建设到规划设计和最后的运营管理,在替大项目设计停车场时,会先从城市的交通网络着手,再缩小到一个区域内的交通状况,最终细化到停车场的每个细节,选择我们,享受“定制级”停车场服务。

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